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大都人没注意到碧桂园万科刷屏背后:楼市两大危局

字号+ 作者:柏颖 来源: 华讯财经 2018-04-16 19:52 我要评论( )

壹微百应(www.yiweibaiying.com):原标题:碧桂园、万科刷屏的背后:中国楼市的两大危局!过去两天,碧桂园和万科在地产圈刷屏。而普通民众的注意力,则放在了“美国打叙利

  原标题:碧桂园万科刷屏的背后:中国楼市的两大危局!

  过去两天,碧桂园万科在地产圈刷屏

  而普通民众的注意力,则放在了“美国打叙利亚”、“海南获得大利好”上,并没有注意这两条消息,以及背后的重大含义。

  一、碧桂园的焦虑说明了什么

  4月5日至11日,碧桂园一周之内持续下发三份文件——《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》等,希望进一步提高周转速度。

大都人没注意到碧桂园万科刷屏背后:楼市两大危局

  上面这个传播甚广的文件截图告诉我们:碧桂园希望在拿下土地当天就开工,如果凌驾40天才开工,“项目总”将被罢免。文件甚至要求,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图。

  此前有媒体报道过,碧桂园董事会主席杨国强曾说:“拿地三个月内必需开工,第五个月可回收资金。这样的速度别人做不到,我杨国强能做到。”

  很显然,碧桂园的最新文件,希望继续大幅提高周转率,甚至希望拿到土地当天就开工。

  对于碧桂园的最新文件,地产圈一片哗然:有质疑可行性的,有担心工程质量的。总之,这成为地产自媒体一次刷存在感和狂欢的机会。

  下面我阐明一下碧桂园文件的含义,以及普通购房者应该从中读出什么。

  碧桂园是“三四五线都会的天王”,也是这一波去库存最大的受益者之一。三四五线都会的房地产逻辑,跟一二线完全差异。

  在很多中小都会,尤其是四五线都会,碧桂园的到来,是全城期待的大事。不只政府高度重视,一般民众也感到自豪。所以,碧桂园如果要求拿到土地后,迅速管理完成相关许可证,是有可能的;别的,中小都会楼盘预售的门槛设置比力低。这些都为碧桂园实现“高周转”创造了条件。

  中小都会购买力有限,尤其是四五线都会,一个大开发商进来搞个大项目,就如同麦田开进来一台高效率收割机。这种都会一旦被收割一轮,再次长出麦子需要很长时间。不像多数会,购房者如同韭菜,一茬一茬的发展得很快。

  所以,碧桂园杨老板的第一个焦虑,来自中小都会的购买力有限。如果你慢了,有限的“麦子”就被别人收割了!

  第二个焦虑,则是担心政策、经济形势有变。

  房地产政策是中国变革最快的政策,限购、限价、限售、三价合一、利率上浮等等,这些东西随时出台,也随时可能消失,你基本上无法预期。

  此刻唯一能预期是:经过一波强劲的货币棚改之后,三四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭,利率上升是大概率事件,各中小都会也被收割得差不多了。

  中国房地产还有白银10年,但三四五线都会还有几年,很难说。因为省会都会都在开足马力抢人,也许5年之后,绝大大都三四五线都会(城区)的人口将停止增长,甚至开始呈现下降。

  作为一个在中小都会拥有最多土地储蓄的开发商,碧桂园当然最有理由焦虑。房地产是一个高杠杆行业,风险巨大,看起来今天你还意气风发,但可能半年一年之后就灰头土脸了。这样的例子还少吗?

  缺少人口竞争力的中小都会,是本文想提醒各人的中国房地产的第一个危局。

  虽然这些都会目前涨得很嗨,但他们的未来可能长短常惨淡的。地级市还好一些,县城、县市级就很难说了,未来恒久跑输“真实通胀”是大概率的(除非位于核心都市圈有效半径内)。作为这些都会的“教主”、“天王”,碧桂园先知先觉提前进入了焦虑期,这是值得警惕的。

  二、万科引爆多数会白领的焦虑

  这两天,很多媒体都报道了万科在北京的“翡翠书院”的新闻。作为北京首批企业自持租赁房项目之一,“翡翠书院”公布了长租方案。

  按照这个方案:90㎡三居室月租金1.5万至1.8万,180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。开发商鼓励长租,最长可租赁10年,期间租金稳定,但是需一次性付清全部租金。

  如果租一套90㎡三居室,按1.5万的月租金计算,10年租金将达180万;按1.8万算,10年租金就是216万。如果租一套180㎡的四居室,根据3万的月租计算,10年租金将到达360万元!

  据报道,万科的这个项目定位比力高,带精装修、中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产物。而旁边的同等位置、同等户型(90㎡左右)的普通住宅,月租金在6000元上下。

  对于万科公布的这个租金尺度,有自媒体使用了“租房人哭了!”的标题,以表达受到的震撼。

  我揣摩,万科的这种一次性付10年租金的销售方案,是可以向银行贷款的。这里面隐含了一个对赌协议:万科认为未来北京房屋租金会大幅上涨,你此刻每月为90平方米的房子付1.5万到1.8万元必定是贵了,但5年后就打平了,最后两三年你就赚了。

  这有点类似国际能源交易中的“照付不议”,市场难以预期,但买卖双方都希望风险被提前锁定。如果未来呈现严重通胀,租房者必定是赚的,万科是亏的;如果国家真的10年如一日让M2增速控制“真实GDP”增速的1.5倍以下,让房贷实际年利率保持在6.5%(相当于目前基准利率上浮33%)以上,那么租房者必定是亏的,万科是赚的。

  当然,万科可以通过引入银行,让购房者贷款支付,本身一次性套现10年房租的方式,加快资金周转来回避风险,最终怎么着都赚!这样,对赌双方就酿成了租房者和银行。

  反正不管怎么说,万科这个项目的定价,引爆了多数会白领的焦虑:以后还租得起房子吗?以前是贷款买房,以后要贷款租房了吗?

  前两天,如是金融研究院院长管清友在博鳌论坛曾说过这样一段耐人寻味的话:买不起房你就多买两套!否则以后你更加买不起,借钱也得买。

  说到这里,也就引出了中国楼市当前的第二大危局:多数会的房价随时可能再次失控,因为人口、资金不绝涌入。

  总结一下:



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